Pericolele ascunse ale achiziției unui apartament într-un bloc nou
Acest articol este scris ca urmare a pațaniilor personale din ultimii 20 ani de investitii în imobiliare.
Achiziția unui apartament într-un bloc nou poate părea la momentul achiziției un vis devenit realitate: totul este curat, modern, nefolosit, cu finisaje lucioase și miros de nou. Dezvoltatorii promit facilități moderne, costuri de întreținere mici și o comunitate „premium” (trebuie să cauți bine să gasești o comunitate ce nu e premium…). Dar, în spatele acestor promisiuni strălucitoare, se pot ascunde capcane ce pot transforma visul într-un coșmar imobiliar.
1. Calitatea construcției – doar la suprafață
Multe blocuri noi sunt construite într-un ritm rapid pentru a se finaliza cât mai repede și cu scopul de a maximiza profitul. Asta înseamnă adesea compromisuri:
Materiale ieftine și de slabă calitate.
Lucrări făcute în grabă, fără respectarea normelor tehnice în vigoare.
Probleme frecvente precum infiltrații, izolații slabe, igrasie sau crăpături în pereți la scurt timp după mutare.
Sfaturi:
Cere detalii despre structura de rezistență și materialele.
Consultă un expert tehnic pentru o inspecție amănunțită înainte de semnarea contractului.
Informează-te despre dezvoltator, vezi ce a mai construit în trecut și cum arată azi.
2. Lipsa autorizațiilor sau documentație incompletă
Sunt cazuri în care dezvoltatorii predau apartamentele fără ca întreg imobilul să aibă:
Recepția finală a lucrărilor.
Cartea tehnică a construcției.
Autorizații de branșament la utilități.
Fără aceste documente, locuința nu poate fi legal intabulată, vândută ulterior sau poate avea probleme în obținerea unui credit.
Sfaturi:
Verifică actele cu un notar sau avocat specializat.
Nu semna promisiunea de vânzare-cumpărare fără să ai acces la toate documentele juridice.
3. Probleme cu utilitățile și infrastructura
Chiar dacă blocul este gata, zona poate fi departe de a fi „locuibilă”:
Străzi neasfaltate, lipsă canalizare sau iluminat public. Chiar dacă au fost promise la semnarea promisiunii de vanzare-cumpărare.
Lipsă grădinițe, școli, mijloace de transport.
În unele cazuri, apa și curentul sunt aduse prin soluții provizorii (ex: contoare comune sau branșamente ilegale); în alte cazuri te trezești că utilitățile de la marginea terenului sunt acolo doar dacă le aduci tu de la 200 metrii distanță pe banii tăi.
Sfaturi:
Vizitează zona în mai multe momente ale zilei.
Întreabă vecinii existenți despre condițiile reale de trai.
4. Costuri ascunse sau întreținere ridicată
Blocurile noi pot veni cu „facilități” care cresc costurile de întreținere:
Lifturi de ultimă generație cu costuri mari de service.
Supraveghere video, pază 24/7, piscină, sală de fitness – toate întreținute din banii locatarilor.
Contracte preferențiale cu firme agreate de dezvoltator.
Sfaturi:
Cere devize de cheltuieli estimative.
Întreabă cine administrează imobilul și dacă există posibilitatea de a schimba firma de administrare.
5. Lipsa garanțiilor reale
Deși legea obligă dezvoltatorul să ofere garanție, în practică mulți evită responsabilitatea:
Garanția nu este clar stipulată în contract.
Dezvoltatorul dispare după vânzare sau firma intră în insolvență/faliment.
Remedierea defecțiunilor este ignorată sau întârziată intenționat.
Sfaturi:
Asigură-te că există clauze clare privind garanțiile.
Alege dezvoltatori cu istoric bun și proiecte finalizate cu succes.
Concluzie
Un bloc nou nu înseamnă automat o investiție sigură. Da, poti beneficia de prețuri mult mai bune când achiziționezi din timp versus la final când exista CF, insă acest scenariu atractiv îți poate intetosa gândirea. Poti să ajungi a plăti acum mai puțin și mai tarziu să îti vină adevarata notă de plată.
Tratează procesul de achiziție cu prudență, apelează la un profesionist care știe ce face și te poate proteja, informează-te temeinic. Un ochi critic și un sfat profesionist pot face diferența între o investiție reușită și un eșec financiar.
Nici nu am adus aminte de acei “dezvoltatori” ce au reușit performanța de a vinde un apartament de 3 ori... însă aici legea în vigoare nu protejează sub nici o formă cumparatorul, înscrierea promisiunilor de vanzare-cumparare în Cartea Funciară fiind de cele mai multe ori tratată ca o corvoadă de catre dezvoltatori când ar trebui sa fie obligatorie prin lege (părerea mea).
Bonus
Din păcate nu prea există cladire nouă unde pereții să nu se crape după 2, 3, 4 ani. Cu cât esti mai jos cu atât clădirea acum încarcată ca urmare a faptului că proprietarii au utilat și mobilat apartamentele va exercita o presiune mai mare asupra apartamentului tău. Acest lucru, coroborat cu faptul că imobilul se va așeza timp de 4-5 ani, va rezulta în apariția crăpăturilor (mai ales la îmbinari, în partea superioară a pereților). Unii dezvoltatori le vor repara în garanție, altii însă îți vor da citate din normativele tehnice unde sunt specificate toleranțele considerate normale în ceea ce privește urmările “așezării“ clădirii. Am dat și de cei care au spus că ei suporta 50% din costurile reparațiilor. Păi ori este în garanție ori nu este. Parerea mea umilă...
Deci, atentie. Căutați un sfat profesionist dacă nu sunteți siguri 100% în momentul în care vreți să faceți o asemenea investiție.
Mult succes !
